タワマンが「資産」になる理由、ならない理由

タワマン 「タワマン亡国論 
 第7章 
「タワマンが「資産」になる理由、ならない理由

発売価格が、ついに1億円を超えた
日本のタワマン市場。しかし、
その需要には陰りが見える。
新築のマンションに目立ち始めた
のは空室――。


 「資産」としてタワマンを購入する――という人が大半だろう。
 しかし、ほんとうにタワマンは「資産」になるのか?
 なるとしたら、何が?
 戸建てであれば、建物もその建物が建つ敷地も、個人の所有物となり、購入者は「所有権」を手にする。いったん「所有」してしまえば、その家を売りに出そうが、貸し出そうが、アパートに建て替えようが、持ち主の自由だ。
 しかし、分譲マンションだとそうはいかない。分譲マンションの価格の中には、土地の代金も含まれているが、購入者は、土地の所有権まで手にできるわけではない。
 では、マンション所有を「資産」と考える人たちの「資産」とはいったい、何なのか?

悪魔女
「タワマン購入」が「資産を持つ」にはならない理由

 日本人は、長い間、「土地を持つこと」=「資産を持つこと」と考えて、人生を設計してきた。いまでも、戸建て住宅を購入しようという人たちの頭の中には、「土地」=「資産」という考えがこびりついているに違いない。
 もしかしたら、マンションを購入する人たちの頭の中にも、「敷地の何十分の1とか何百分の1とかの権利」がチラついているのかもしれない。しかし、集合住宅であるマンションの所有権には、土地の所有権は含まれていない。
 マンションの所有権は、「区分所有権」と言われる。「区分所有」とは、多くの独立した部分で構成される建物のその独立した部分を所有することを意味する。
 その権利などを定めた「区分所有法」によると、マンションなどの建物は、「専有部分」と「共用部分」に分けられる。「専有部分」とは、壁や玄関扉で区切られた「内側」のこと。玄関を出た外側や、窓の外のバルコニーやベランダは、「共用部分」とされる。
 「区分所有権」が認められるのは、その「専有部分」の建物に対してだけ。土地に対して認められているわけではない。
 「区分所有者」が土地に対して持つことができる権利は、「所有権」ではなく、「敷地利用権」とされている。「利用権」があるとされるのは、玄関の内側の「専有部分」と「区分所有者」全員が利用する「共有部分」。具体的には、建物が建つ敷地を「区分所有者」全員で分割した割合分だけ、「利用権」を持っている――と、考えられているのだ。
 たとえば敷地1500㎡のマンションを200人が区分所有しているとすると、1戸あたりの「敷地利用権」は、7.5㎡という計算になる。3000㎡を300人が区分所有すると、10㎡。マンションが高層化するほど、「敷地÷区分所有者」の分母は大きくなり、「敷地利用権」は小さくなる。
せいぜい畳5、6枚~7、8枚分の「敷地利用権」。しかも、この「敷地利用権」は、「区分所有権」と切り離しては、行使できない。区分所有者が変われば、「敷地利用権」も同時に移動し、「敷地利用権」だけが別の人間に移動するということはあり得ない。
 そんな「区分所有権」や「敷地利用権」を「資産」と呼べるのか?
 そんなものが欲しいのか――と問われれば、私だったら、即座に「ノー!」だろう。

悪魔女
不気味な空室率上昇

 もし、そんな「タワーマンション」が「資産」として価値を生み出すことがあるとしたら、将来、転売によって、運よく、購入価格よりも高い値段で売れた――という場合ぐらいだろう。
 しかし、そんな「運よく」が、恒久的に期待できるかと言うと、シランケンの見立てでは、「まったく可能性なし」。売り出し価格は確かに上昇していて、TVなどは「マンションの売り出し価格がついに1億円超え!」などと騒ぎ立てているが、恐らくそれは、大阪万博と同じ理由から。
 円高も絡む資材の高騰や人材不足が因をなす人件費の高騰がコスト増を招いた結果の価格UPであって、需要が高まったことによって市場価格がUPしているわけではない。それどころか、ここへ来て、都市部のマンション需要は低下。その証拠に、発売されるマンションの契約率は低下。空室を抱えたまま、オープンする新築マンションが増えているのだ。
 タワマンに夢を託す人たちの将来には、暗雲が立ち込め始めているのである。
 次回は、その暗澹たる将来について―――。



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